Ασφάλεια ενοικιαζόμενου σπιτιού: τι ασφαλίζει ο ιδιοκτήτης και τι ο ενοικιαστής

Ένα ενοικιαζόμενο διαμέρισμα που μένει κενό ανάμεσα σε δύο μισθωτές μπορεί να χάσει την κάλυψη κλοπής μετά από 45 διαδοχικές ημέρες, ενώ τα χαμένα ενοίκια αποζημιώνονται ως δώδεκα μήνες σε ορισμένα συμβόλαια και μόνο ως τη λήξη του ασφαλιστηρίου σε άλλα: δύο όρια που δεν αφορούν καθόλου το συμβόλαιο μιας ιδιοκατοικούμενης κατοικίας.

Η ασφάλεια ενοικιαζόμενου σπιτιού είναι δύο χωριστά συμβόλαια, όχι ένα. Ο ιδιοκτήτης ασφαλίζει το κτίριο, την αστική ευθύνη του και, αν το επιλέξει, την απώλεια των ενοικίων· ο ενοικιαστής ασφαλίζει το δικό του περιεχόμενο και τις βελτιώσεις που έκανε με δικά του έξοδα.

Κανένα από τα δύο δεν καλύπτει τον άλλον. Και η ζημιά που θα προκαλέσει ο ίδιος ο μισθωτής δεν βαραίνει το συμβόλαιο του ιδιοκτήτη: αν πληρωθεί, θα πληρωθεί από τη δική του αστική ευθύνη προς τον ιδιοκτήτη.

Ποιος ασφαλίζει τι σε ένα ενοικιαζόμενο σπίτι

Η ζημιά του μισθωτή: ποια πληρώνεται και ποια όχι

Η ασφάλεια δεν προστατεύει τον ιδιοκτήτη από τον μισθωτή του, όσο κι αν το όνομα της κάλυψης «κακόβουλες ενέργειες» υπόσχεται το αντίθετο. Στα συμβόλαια που ρυθμίζουν το ζήτημα ρητά ισχύει το αντίστροφο: στις ειδικές εξαιρέσεις των κακόβουλων ενεργειών γράφεται ότι δεν αποζημιώνονται ζημιές από οποιονδήποτε φιλοξενούμενο ή ενοικιαστή της κατοικίας, και γενικότερα από κάθε άτομο που διαμένει εκεί με άδεια του ασφαλισμένου. Η ίδια διατύπωση επανέρχεται στις εξαιρέσεις της κλοπής.

Η ζημιά από αμέλεια όμως ακολουθεί άλλον δρόμο, και τον ανοίγει το συμβόλαιο του ενοικιαστή. Η φωτιά που θα ξεκινήσει από ξεχασμένο μάτι κουζίνας και θα κάψει το ακίνητο είναι ευθύνη του μισθωτή, και έχει ονομαστική κάλυψη: αστική ευθύνη ενοικιαστή προς τον ιδιοκτήτη, για υλικές ζημιές από καλυπτόμενο κίνδυνο, ως το όριο που γράφει ο πίνακας καλύψεων. Σε ένα πρόγραμμα το όριο ορίζεται στο 20% του ασφαλισμένου κεφαλαίου ή στα 30.000 ευρώ, όποιο είναι μικρότερο. Ενοικιαστής που ασφάλισε το περιεχόμενό του για 20.000 ευρώ έχει, επομένως, 4.000 ευρώ ευθύνης απέναντι στον ιδιοκτήτη, όχι 30.000: το ταβάνι των 30.000 ισχύει μόνο από κεφάλαιο 150.000 ευρώ και πάνω, ποσό που αφορά κτίριο και όχι έπιπλα. Το ποσοστό είναι που κρίνει, και είναι η γραμμή που αξίζει να διαβαστεί πριν την υπογραφή.

Ποια κάλυψη ζητά ο ενοικιαστής έχει σημασία, γιατί δύο γραμμές του πίνακα μοιάζουν. Η προσωπική και οικογενειακή αστική ευθύνη δεν είναι αυτή: σε συμβόλαια εξαιρεί ρητά την ευθύνη «ως μισθωτή έναντι του ιδιοκτήτη» και την παραπέμπει στη χωριστή κάλυψη. Πληρώνει η δεύτερη, όχι η πρώτη.

Ό,τι απομένει είναι η φθορά και η σκόπιμη ζημιά. Ένα κατεστραμμένο διαμέρισμα μετά την αποχώρηση του μισθωτή είναι διαφορά ιδιωτικού δικαίου, όχι ασφαλιστική περίπτωση, και τα εργαλεία του ιδιοκτήτη εκεί είναι η εγγύηση, το πρωτόκολλο παράδοσης και η μισθωτική σύμβαση.

Η αδήλωτη μίσθωση ακυρώνει και την αστική ευθύνη

Υπάρχει και δεύτερη πρόβλεψη, βαρύτερη. Όσο τη χρήση του σπιτιού την έχει κάποιος άλλος, η κάλυψη για κλοπή και ζημιά παύει — εκτός αν η παραχώρηση είναι τακτοποιημένη.

Τι μετράει ως τακτοποιημένη διαφέρει, και είναι η μόνη ερώτηση που έχει σημασία εδώ. Σε ορισμένα συμβόλαια αρκεί η νόμιμη ενοικίαση που αποδεικνύεται με φορολογικά παραστατικά, ή η δωρεάν παραχώρηση σε συγγενή πρώτου βαθμού. Σε άλλα χρειάζεται η προηγούμενη έγγραφη συναίνεση της εταιρίας: ενημέρωση πριν από την ενοικίαση, όχι δικαιολογητικά μετά τη ζημιά.

Η ίδια προϋπόθεση επανέρχεται και στην κάλυψη αστικής ευθύνης ιδιοκτήτη ή μισθωτή, με ακόμη πιο κοφτή διατύπωση: παύει αυτόματα να ισχύει μόλις η χρήση ή η νομή της κατοικίας παραχωρηθεί σε άλλα πρόσωπα, με τις ίδιες δύο εξαιρέσεις. Ο ιδιοκτήτης που νοικιάζει χωρίς δηλωμένο μισθωτήριο δεν διακινδυνεύει μόνο πρόστιμο· μένει χωρίς κάλυψη σε ζημιά που αλλιώς θα πληρωνόταν.

Πόσο πληρώνει η απώλεια ενοικίων και για πόσο

Είναι η κάλυψη που κάνει την ασφάλιση ενός ενοικιαζόμενου διαφορετική από την ασφάλιση της κατοικίας του ιδιοκτήτη. Όταν το ακίνητο καταστεί μη κατοικήσιμο μετά από καλυπτόμενη ζημιά και ο μισθωτής καταγγείλει τη σύμβαση, ο ιδιοκτήτης αποζημιώνεται για τα ενοίκια που θα εισέπραττε. Ο υπολογισμός γίνεται με βάση το ενοίκιο του ασφαλισμένου κτιρίου, όχι με δήλωση: σε μίσθωμα 600 ευρώ τον μήνα και αποκατάσταση οκτώ μηνών η αποζημίωση είναι 4.800 ευρώ, ενώ σε μίσθωμα 350 ευρώ και τους ίδιους οκτώ μήνες πέφτει στα 2.800.

Το χρονικό όριο όμως δεν είναι το ίδιο παντού. Σε ορισμένα συμβόλαια το ανώτατο διάστημα ορίζεται σε δώδεκα μήνες ή σε ένα έτος από την ημέρα της ζημιάς, με αναλογική μείωση αν η αποκατάσταση διαρκέσει λιγότερο. Σε άλλα η κάλυψη τρέχει μόνο μέχρι τη λήξη του ασφαλιστηρίου – δηλαδή μια ζημιά τον δέκατο μήνα της περιόδου αφήνει δύο μήνες κάλυψης, όχι δώδεκα. Ο πίνακας καλύψεων γράφει ποιο από τα δύο ισχύει.

Τρεις ακόμη προϋποθέσεις κρίνουν αν η κάλυψη θα εισπραχθεί ποτέ. Δεν αποζημιώνεται απώλεια για διάστημα που η κατοικία δεν ήταν εκμισθωμένη ή που η σύμβαση είχε καταγγελθεί ή τεθεί σε αναστολή: το άδειο ακίνητο δεν έχανε ενοίκιο, άρα δεν υπάρχει απώλεια να καλυφθεί. Το διάστημα αποκατάστασης το ορίζει πραγματογνωμοσύνη, όχι ο ιδιοκτήτης. Και οι καθυστερήσεις που οφείλονται σε δική του υπαιτιότητα δεν επιμηκύνουν την κάλυψη.

Και μια δεύτερη κάλυψη που συγχέεται με την πρώτη: η κάλυψη δόσης στεγαστικού δανείου. Δεν αποζημιώνει μισθώματα αλλά τις ίδιες τις δόσεις, όσο η κατοικία είναι ακατάλληλη για διαμονή, και προϋποθέτει ότι δανειολήπτης είναι ο ίδιος ο ασφαλισμένος. Σταματά με την ολοκλήρωση των εργασιών, με την αποπληρωμή του δανείου, ή στο χρονικό όριο του συμβολαίου, που κυμαίνεται από τρεις έως δώδεκα μήνες ανάλογα με το πρόγραμμα και τον τύπο της κατοικίας. Σε ένα από αυτά η κάλυψη χάνεται εξαρχής αν πριν από τη ζημιά είχαν ήδη γίνει ληξιπρόθεσμες έξι δόσεις.

Οι 45 ημέρες που κόβουν την κλοπή σε άδειο σπίτι

Το διάστημα ανάμεσα σε δύο μισθωτές έχει δικό του όρο, που δεν συναντά ποτέ ο ιδιοκτήτης μιας κατοικίας όπου μένει ο ίδιος. Σε συμβόλαια ο όρος γράφεται ρητά: δεν αποζημιώνονται ζημιές που συνέβησαν ή ανακαλύφθηκαν αφού το κτίριο είχε ήδη παραμείνει ακατοίκητο ή κενό για περισσότερες από 45 διαδοχικές ημέρες σε κύρια κατοικία, ή 90 σε εξοχική.

Το όριο δεν μετρά από την ημέρα της ζημιάς προς τα πίσω με επιείκεια: μετρά τις συνεχόμενες ημέρες που το ακίνητο έμεινε αχρησιμοποίητο. Δύο μήνες αναζήτησης νέου ενοικιαστή αρκούν για να το περάσουν. Όπου το κενό διάστημα προβλέπεται μεγάλο, η ενημέρωση της εταιρίας είναι που κρατά την κάλυψη ζωντανή.

Η βραχυχρόνια μίσθωση είναι άλλη χρήση, όχι παραλλαγή

Η διάθεση του ακινήτου μέσω πλατφόρμας δεν είναι εκμίσθωση με μικρότερη διάρκεια. Είναι διαφορετική χρήση, και τα συμβόλαια την αντιμετωπίζουν ρητά: σε ένα, η επέκταση της κάλυψης παύει αυτόματα να ισχύει όσο η κατοικία ή τμήμα της είναι εκμισθωμένο με βραχυχρόνια μίσθωση κατά το άρθρο 111 του ν. 4446/2016· σε άλλο, δεν καλύπτεται καθόλου η κατοικία που διατίθεται σε τρίτους με μίσθωση μικρότερη των δύο μηνών.

Επομένως το ακίνητο που πηγαίνει σε πλατφόρμα χρειάζεται πρόγραμμα που το προβλέπει, όχι το ίδιο συμβόλαιο με άλλη ημερομηνία. Οι διαφορές αναλύονται στην ασφάλιση κατοικίας για Airbnb.

Τι ασφαλίζει ο ενοικιαστής

Το συμβόλαιο του ιδιοκτήτη δεν καλύπτει ούτε τα έπιπλα, ούτε τα ηλεκτρονικά, ούτε τα ρούχα του μισθωτή. Σε μια πυρκαγιά το κτίριο αποκαθίσταται με χρήματα της ασφάλειας του ιδιοκτήτη και τα πράγματα του ενοίκου χάνονται με δικά του έξοδα.

Το συμβόλαιο που του αντιστοιχεί είναι ασφάλεια περιεχομένου με δύο καλύψεις ευθύνης, όχι μία. Η προσωπική και οικογενειακή αστική ευθύνη πληρώνει τον από κάτω γείτονα που θα πλημμυρίσει μια ξεχασμένη βρύση. Η αστική ευθύνη προς τον ιδιοκτήτη πληρώνει το ίδιο το μισθωμένο ακίνητο, και είναι χωριστή γραμμή στον πίνακα. Ποιοι κίνδυνοι μπαίνουν στο βασικό συμβόλαιο και ποιοι τιμολογούνται χωριστά συγκρίνονται στη σελίδα για την ασφάλεια κατοικίας.

Μένει ό,τι πλήρωσε ο ίδιος και δεν φεύγει μαζί του: το κλιματιστικό, η καινούργια κουζίνα, το ανακαινισμένο μπάνιο. Λέγονται βελτιώσεις κτιρίου, και έχουν το παράδοξο ότι είναι στερεωμένες σε ακίνητο κάποιου άλλου αλλά τις πλήρωσε ο ενοικιαστής. Το συμβόλαιο του ιδιοκτήτη δεν τις καλύπτει, γιατί δεν είναι δική του δαπάνη· του ενοικιαστή τις καλύπτει μόνο εφόσον δηλωθούν χωριστά. Αδήλωτες, δεν τις πληρώνει κανένα από τα δύο.

Συχνές ερωτήσεις για την ασφάλεια ενοικιαζόμενου σπιτιού